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为什么不同时期投资酒店的回报情况差异这么大?
原因其实也是比较简单的,在早期,拿地成本、建造成本和融资成本比较低,而且行业竞争相对没有那么充分。
就算是1990年的深城,五星级酒店也是屈指可数,高端消费人群没有更多的选择。
并且,早期投资的酒店所占的地理位置都很好,所以收入相对而言也是比较高的,最终导致投资回报情况还是相对比较理想的。
2010年以后,因为成本增加,物业地段没有那么好影响收入等等综合因素叠加,导致投资回报情况较差。
王林看中的是土地溢价本身。
像后世最著名的例子,做生意没赚多少钱,但卖出总部大厦却赚了好几个亿。
但王林并不懂酒店管理。
酒店管理是全球十大热门行业之一,高级酒店管理人才在全球都是一直很紧缺的,在国内就更加紧缺。
由于在酒店里方方面面的工作都是需要强大的专业知识做支撑的,从客房保洁、一直到各部门乃至全酒店的管理,都是非常必备的。
酒店管理,要是最基础的工作都完成不好的话,那必然会使酒店的运营陷入困境。
王林不懂的行业,不敢贸然进入。
和人合作?
他认识的人里面,也就颜沁家族是做品牌酒店的。
但他对颜沁家族却一无所知。
还有一种方法,王林可以和国外的品牌酒店外资管理公司合作,签订20年或者30年的管理合同。
像希尔顿、喜来登这些国外的国际大牌酒店,都是可以谈合作的。
和国际品牌酒店合作,有利也有弊。
好处是显而易见的,可以得到国际品牌的溢价,突显酒店的高端。
然而,国际品牌酒店在投资的标准上一般都需要国际化的水平,无论是建材、装修还是人员素质,要求都会比同类型的内资酒店高一些。但是我国的某些市场不一定能够在酒店业绩上支撑这些标准。比如,当很多市场的平均房价只停留在200到300元,高投入的酒店只会带来低回报。
建造一间国际品牌的五星级酒店,每平方米的建造成本一般要比国内普通五星级酒店高出两千元左右!
这个成本不是谁都可以承受的。
但是,王林拿下的两个地块,其中一块是35000平方米的面积,另一块地也有28000平方米。
这么大的土地面积,如果全部开发成商业住宅,那就必须考虑到周边配套措施,酒店、购物商场、美食街缺一不可。
这就需要王林进行整体的规划。
王林拥有超前的理念和知识!
这是他的长项。
王林可以学习国外开发城市综合体的经验,打造一种独创的商业地产模式。
将户外室内步行街与商业大楼结合在一起,打造一个巨大的城市综合体,内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈。
通过住宅,公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金,支持购物中心的开发与运营,有效解决了现金流的问题。
建筑平面规划上,通过室内步行街和中庭,经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来,互相补充,人流共享。
一条室内步行街,可以把百货商场、大型电器商场、娱乐场所、影城等主力店及其他品牌店有机串联。
功能组合上,考虑各类别主力店经营的特点,营业时间的差别,经营产品的类别,以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合,形成聚留效应共享共赢。
节点空间上,将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来,布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等,使主力店与步行街有多种多样的交流方式,丰富建筑空间的商业感觉。
所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系,结合功能分区,方便顾客出入。
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